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AFFITTARE UN FONDO PER APRIRE UN LOCALE

Due considerazioni sugli affitti che si pagano ai padroni delle mura dei locali

Sono pochi i fortunati che possono aprire il locale in un immobile di proprietà, e pochi anche coloro che possono permettersi un investimento immobiliare nell’acquisto di un fondo commerciale, delle mura del locale per intendersi. E’ così che il 90% (forse di più?) dei bar esistenti paga un affitto al padrone di casa.

Gli affitti di un fondo commerciale seguono il mercato della città e delle sue varie zone: è chiaro che una strada commercialmente più appetibile avrà affitti più alti di una stradina di periferia, fino ad arrivare a follie da varie decine di migliaia di euro. Il problema di questi prezzi é che spesso attività diverse dai bar (le boutique?) hanno margini di guadagno più alti, e possono quindi permettersi affitti più costosi, soffiando le buone location ai bar che non arrivano a tanto. Quando si affitta un fondo per aprirci un locale è buonissima norma ottenere un contratto lungo, di solito 6 anni con rinnovo automatico per altri 6; pensate che tragedia sarebbe se il nostro locale avesse successo e fossimo poi costretti a traslocarlo, perdendo clientela e reputazione…

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19 Comments

  1. lea ha detto:

    salve, volevo chiedere… è giusto che la proprietaria del locale non voglia minimamente contribuire ai lavori che vi avverranno all’interno!? voglio dire, comunque verranno apportati notevoli miglioramenti, a partire dal pavimento fino ai bagni e tutto il resto! sarebbe giusto a questo punto proporle di fare una valutazione del locale allo stato attuale e chiederle la differenza del valore che avrà in futuro? in fin dei conti, se un domani vorrà darlo a qualcun altro il locale avrà un valore maggiore…grazie a me!

    • mimmo ha detto:

      Ciao Lea,
      purtroppo se i lavori effettuati all’interno di un locale,vengono effettuati solamente per una miglioria di chi lo deve gestire, il titolare non ha nessun obbligo a contribuire nelle spese anche se un domani il locale avra’ un valore aggiunto.
      Buon lavoro. mimmo

    • Antonino ha detto:

      Credo che potresti fare detrarre dall’affitto dovuto la cifra che la proprietaria dove mettere.

  2. Leon ha detto:

    Ciao e complimentissimi per il sito, è davvero pieno di informazioni utilissime!
    Sto iniziando a pianificare un’attività di caffetteria a Roma e sto cercando di capire qualcosa. Una domanda: nel caso di un fondo che tipo di locale è necessario affittare per legge? Deve avere la canna fumaria? E che classe di immobile dev’essere? Tipo C/1, C/2 etc… Ti ringrazio fin d’ora!

  3. mimmo ha detto:

    Ciao Leon,
    le normative per un locale da adibire a pubblico esercizio,, non hanno nulla a che fare con la tipologia di classe (c1,c2 ecc.) e non necessariamente per una caffetteria e’ obbligatoria la canna fumaria.
    Saluti. mimmo

  4. Leon ha detto:

    Ciao Mimmo, grazie molte per le informazioni.

  5. Geordie ha detto:

    Ciao, e complimenti per il sito ragazzi…

    Due cose: volevo sapere se sarebbe normale di prendere un fondo commerciale in affitto per 6 anni e di sottoscrivere nel contratto la possibilità poi dopo di comprare il fondo?

    Poi, per il disegno di un locale, mi consigli davvero di usare una dittà di arredamento? Costano troppo, e secondo me ti risparmiano magari solo tempo….grazie.

    • mimmo ha detto:

      Ciao Geordie,
      certo che e’ possibile stipulare un ncontratto d’affitto con possibilita’ di riscatto, basta solamente trovare un accordo tra ambo le parti.
      Il prospetto di un locale, lo puoi far fare sia da un architetto/ arredatore, oppure da un’azienda che si occupa di arredamenti per pubblici esercizi,le quali molto spesso consegnano il locale “chiavi in mano”. Importante e’ che tu che dovrai lavorare nel locale, darai le dritte per le varie disposizioni. Un altro consiglio e’ di farti fare il maggior numero di preventivi possibili.
      Saluti. mimmo

  6. Rino ha detto:

    Ciao a tutti e complimenti per il sito.
    Volevo porvi una domandapoiche’ sono un po’ confuso. Sono proprietario di un negozio c1, di 25 metri quadri a Roma, senza canna fumaria. Purtroppo nel condominio dove mi trovo non mi hanno dato il pemesso di metterla. La mia domanda e’ se ‘ obbligatorio avere la canna fumaria per un bar o caffetteria o se esiste unaderoga in merito?

  7. mimmo ha detto:

    Ciao Rino,
    per un bar-caffetria, non esiste nessun obbligo di avere la canna fumaria.
    Se il locale verra’ adibito anche a cucina, allora sara’ obbligatorio predisporlo con la canna fumaria, ma per la preparazione di panini, toast, piadine o per cuocere brioches surgelate ecc. sara’ sufficiente installare una cappa ( professionale) .
    Saluti. mimmo

    • Rino ha detto:

      Grazie della risposta mimmo. Quindi la competente ASL dovrebbe darmi tranquillamente il permesso? Mica hai un riferimento di legge al riguardo?se non chiedo troppo.

      • Rino ha detto:

        Scusa se approfitto della tua gentile pazienza. Ma la capa professionale deve pur sfogare all’estero? Premesso che comunque la finestra ce l’ho (in bagno) ma il condominio(centro commerciale), come ti dicevo prima non mi ha dato il permesso.Grazie di nuovo.

        • mimmo ha detto:

          ….Rino,
          le cappe professionali non necessariamente devono aver sfogo all’esterno, in quanto sono dotate di filtri assorbi odori, sufficienti per bar di piccole dimensioni.
          Al resposabile ASL, dovrai solamente presentare l’elenco dell’attrezattura che utilizzerai per la preparazione e cottura degli alimenti.
          Saluti. mimmo

  8. cristian ha detto:

    salve come funziona la regola del affitto per 6 anni e di sottoscrivere nel contratto la possibilità poi dopo di comprare il fondo?
    nel senso io pago 1600 di affitto e piano piano e come se me lo comprassi giusto?ma deve accettare il proprietario?s edice di no come fare?

    un altra cosa. se nei 6 anni di affitto non ce la fo ad andare avanti e voglio chiudere ce da pagare una pensale? come tutelarmi graziue mille siete unici

  9. mimmo ha detto:

    ..Cristian,
    pagare un affitto con la possibilita’ di poter acquistare il fondo dopo un tot anni,significa stipulare un contratto a riscatto, ma come hai gia’ ben capito, devi trovare un accordo con il proprietario. Se decidi di mollare tutto prima della scadenza del contratto, non c’e’ da pagare nessuna penale, devi solamente comunicarlo al titolare, almeno 6 mesi prima.
    mimmo

  10. Simona ha detto:

    Il fondo commerciale da adibire a bar che requisiti deve avere? basta solo che abbia la destinazione d’uso commerciale? deve avere anche gli allacci del gas? scusate l’ignoranza della domanda ma sto cercando di farmi un po di cultura sull’argomento prima di buttarmi in questo progetto! grazie 🙂

  11. mimmo ha detto:

    Ciao Simona,
    per rispondere alla tua domanda, dovrei rimanere qua’ fino a domani, percio’consiglio anche a te di leggere il libro di GABRIELE CORTOPASSI;APRIRE E GESTIRE UN BAR(hoepli ed.),
    ti sara’ sicuramente d’aiuto.
    Buona lettura. mimmo

  12. […] contro il rischio che la proprietà cambi idea e che, allo scadere del contratto (normalmente un classico 6 anni +6) non ci rinnovi il contratto, facendoci perdere tutto l’investimento. Ormai praticamente nessun […]

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