MEGLIO COMPRARE UN LOCALE O COSTRUIRNE UNO NUOVO?

Ci sono molte sfaccettature nella scelta fra comprare un bar in vendita o costruire un locale nuovo. Vediamo gli aspetti finanziari e pratici

La scelta fra comprare un locale o crearne uno nuovo di zecca spesso non si pone. In molte aree, vuoi per il contingentamento delle licenze con le vecchie leggi, vuoi per scelte urbanistiche o edilizie con le nuove, non è possibile aprire nuove attività di somministrazione e, se vogliamo far nascere lì il nostro progetto, comprare una attività esistente è l’unica soluzione. Detto questo la scelta fra comprare e costruire pone di fronte ad una serie di considerazioni su cui val la pena ragionare. Dal punto di vista economico non è detto che una scelta sia più economica dell’altra, non è detto che comprare un locale sia più oneroso che costruirlo e viceversa.

Costruire un locale ha comunque logiche di costi più evidenti. Si trova un fondo vuoto, si valuta se la nostra attività riuscirà a pagarne l’affitto e si passa a strutturarla (imbiancatura, decorazione) e ad arredarla. I costi di decorazione e di arredamento si preventivano bene con le ditte edili e di arredamento, e naturalmente dipendono dal grado di lusso e ricercatezza che vogliamo per il nostro locale. Comprare un locale invece non significa comprare un arredamento, ma una attività economica; questo pone di fronte a logiche di mercato del tutto diverse. Quello che paghiamo, in questo caso, sono le licenze (sopratutto se nella zona c’è una forma di contingentamento) e l’avviamento. L’avviamento è di fatto l’incasso del locale, e con ogni probabilità la cifra richiesta è in relazione con il fatturato dello stesso. Questo concetto può risultare antipatico a qualcuno, ma a ben pensarci è un elemento che possiamo definire “di sicurezza”. Uno dei maggiori problemi infatti, che si pongono quando si vuol costruire un locale nuovo, è lo stabilire quali saranno gli incassi, elemento fondamentale per strutturare un business plan realistico(date un’occhiata al capitolo dedicato). In un locale nuovo però questi incassi possono essere valutati solo approssimativamente, un pò “a naso” e questo può portare a pericolosissime sopravalutazioni. Questo problema, è evidente, non si pone con un locale già esistente, che con anni di bilanci alle spalle ha già uno “storico” su cui riflettere e fare i conti. Riflettere con giudizio, perchè non sono pochi coloro che fidando nelle proprie capacità di imprenditori pensano di riuscire ad aumentare gli incassi in maniera esponenziale. Ragionate su quello che c’è adesso, il resto verrà dopo. Costruire un locale nuovo ha dalla sua la logistica. Lo facciamo come vogliamo noi, e questo è un bene non solo perchè renderemo al meglio la nostra idea alla clientela, ma anche perchè decideremo e costruiremo come vogliamo noi i suoi impianti elettrici, di condizionamento, di refrigerazione, e sapremo bene dove intervenire in caso di problemi o guasti. Come ultimo punto i tempi. Se decidiamo di costruire prepariamoci a passare almeno due mesi fra arredatori, muratori, elettricisti e ritardi vari. Se invece lo compriamo e non facciamo modifiche (che spesso non si possono fare pena la rimessa a nuovo di tutto) è possibile, il giorno dopo il notaio, andare a tirar su la saracinesca.