IL CONTRATTO DI AFFITTO PER BAR E RISTORANTI

L’affitto della struttura è uno degli elementi a cui bisogna dedicare più attenzione quando si si pensa all’apertura di un ristorante, di un pub o di un bar. In questo post vediamo come gestirlo e a cosa stare attenti nella sua stesura. 

I più, la maggior parte di bar, ristoranti e pub che troviamo nelle nostre strade sono in affitto, e la maggior parte dei loro proprietari, che non hanno la fortuna di avere mura di proprietà, ha il doloroso appuntamento con il pagamento mensile dell’affitto. Il contratto di affitto prevede quindi un costo di locazione (che quando andiamo a pensare i costi per aprire un bar, e prepariamo un business plan, dovrebbe incidere non più del 10/15%) ma prevede anche molte altri punti e clausole, che dobbiamo gestire con attenzione nei rapporti  fra proprietario del fondo (locatore) e noi (locatari), per non trovarsi a dolorose discussioni su durata della locazione, aumento dell’affitto e controversie sulla gestione dell’immobile.

Un contratto di affitto non è sottoposto a normative, è, e rimane un accordo fra privati, il contratto di affitto tipo per l’apertura di un bar, ristorante o locale in genere, viene quindi regolato dagli elementi di cui è composto. In questo senso abbiamo trovato diversi modelli di contratti di affitto in pdf, come questo CONTRATTO DI LOCAZIONE  o come questo su l’affito di un bar in un terminal marittimo, che possono essere usati come bozza per stendere il nostro contratto. Ma vediamo quali sono i punti che compongono questo contratto.

Il primo punto è inerente la durata, che non può essere inferiore a 6 anni (9 per gli alberghi), come recita l’articolo 27 della legge 392/1978. Di fatto, però, la durata è raddoppiata perché il locatore deve accordare al locatario il rinnovo automatico del contratto alla prima scadenza, la durata del contratto d’affitto per un bar o un ristorante diventa così di 6+6 =12 anni, e può essere interrotta prima solo se il proprietario vuole:

• adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta
• adibire l’immobile all’esercizio in proprio o di un familiare di un’attività industriale, commerciale, artigianale o turistica;
• demolire o ristrutturare integralmente l’immobile.

Per la durata del contratto sarà possibile stabilire un aggiornamento dell’affitto in misura non superiore al 75% dell’Istat; aggiornamento che deve comunque essere espressamente richiesto dal proprietario anno dopo anno tramite lettera raccomandata.

Al termine dei 12 anni il contratto si intende tacitamente rinnovato per altri 6 anni, e per evitare questo rinnovo automatico il locatore deve inviare disdetta per raccomandata almeno un anno prima della scadenza. Il termine per la disdetta può essere limitato anche a sei mesi, ma solo se a disdettare è il gestore del bar o del ristorante, oppure nel caso che, in fase di stesura del contratto, sia stata riconosciuto al locatore questa facoltà (leggete le clausole!). L’inquilino, al termine del contratto di locazione, ha diritto a un’indennità per la perdita dell’avviamento, pari a 18 mesi di canone (spese escluse); nel caso però che il proprietario, o il nuovo inquilino, destini il locale alla stessa attività, di bar o di ristorazione,  l’indennità di avviamento verràraddoppiata a 36 mesi di affitto (visto che sfrutterà l’avviamento fatto dal precedente proprietario). L’indennità di avviamento non è però dovuta in caso di:

• risoluzione del contratto per inadempimento (per difetto, per mancato pagamento o per danno) del locatario
• risoluzione del contratto per disdetta del locatario
• risoluzione del contratto a seguito a fallimento del proprietario dell’immobile

Non è inoltre dovuta a locali posti all’interno di stazioni ferroviarie, aeroporti, aree di servizio stradali, alberghi, villaggi turistici e strutture similari.

In caso il proprietario decida di vendere l’immobile, l’inquilino ha diritto di portare avanti la sua attività con il medesimo contratto, oppure acquistare, se vuole, l’immobile al prezzo e alle condizioni del proprietario, che dovrà dargli diritto di prelazione, prelazione che non si applica se la vendita avviene tra coeredi o verso il coniuge o i parenti entro il secondo grado del proprietario.

Nel caso sia nostra intenzione subaffittare, dare in affitto d’azienda, il bar o il ristorante, dobbiamo sapere che dovremo comunicarlo per scritto al nostro locatore, che potrà opporsi per “gravi motivi” entro 30 giorni dal ricevimento della comunicazione. In ogni caso, noi risponderemo nei confronti del proprietario per eventuali mancati pagamenti e danni di chi gestisce il locale in affitto d’azienda.

Nel contratto può anche essere richiesto un deposito cauzionale, che il locatario deve versare in misura non superiore a tre mensilità del canone.

Un’ultima considerazione, il contratto  dai affitto dovrebbe stare nel locale, fra i documenti per aprire un bar e che devono esservi conservati (la lista di questi documenti la trovate in questo post).