COME GESTIRE L’AFFITTO DELLE MURA DI UN BAR O RISTORANTE

Quando si apre o si rileva una attività di solito ci si accolla l’affitto delle mura. Scopriamo parametri, pericoli e accorgimenti delle locazioni commerciali.

Costruire da zero, o rilevare una attività esistente, porta nella stragrande maggioranza dei casi a farci carico di un contratto di affitto per le stanze, le mura come si dice, del locale.
L’alternativa, è chiaro, sarebbe comprarle, ma, se la fondamentale obiezione è che pochi possono permettersi investimenti così importanti, c’è da dire che legare una importante operazione immobiliare ad una delicata sfida imprenditoriale che contiene importanti elementi di rischio è davvero una scommessa da far tremare anche i più coraggiosi (l’acquisto delle mura porterebbe peraltro anche ad alcuni svantaggi fiscali….).
Se l’affitto è quindi la più normale e sensata delle operazioni, anche in questo caso le accortezze non devono mancare, accortezze non solo legate ad un canone mensile che ci consenta di respirare, ma anche all’evitare che eventuali mancanze e problemi finanziari di terzi possano ricadere su di noi.

Partiamo dalle cifre. Il canone di affitto di un bar o ristorante può variare moltissimo, se il locale è posto in un paesino, in una zona turistica o in una grande città, e a seconda della zona, della via della stessa città o area. In pratica l’affitto di un bar può variare da poche centinaia di Euro in un piccolo paese, a 1500/2000 per una cittadina o una zona periferica, fino a 5000/8000€ per il centro di una città importante e perfino i 20.000, 30.000€ che abbiamo sentito per locali grandi, storici, e magari posti in piazze famose in tutto il mondo.
In ogni caso, un affitto non è mai alto o basso in se stesso, la sua incidenza dipenderà dagli incassi del locale e da una corretta valutazione del suo business plan (vedi post) un affitto di 500€ al mese potrebbe essere altissimo per un locale mentre un altro di 6000€ potrebbe rappresentare un affarone per un altro contesto. Tutto suona un po troppo generico, e ci sentiamo di dover dare ai nostri lettori una chiave di valutazione più solida: fate conto che l’affitto non dovrebbe mai superare il 10/13% degli incassi a seconda del tipo di locale, altrimenti diventerebbe davvero un fardello difficile da sopportare.

Il prezzo non è comunque l’unico elemento da valutare, un altro è la durata del contratto. Se partiamo dal pensare che un contratto di affitto commerciale ha normalmente la durata di 12 anni; se rilevassimo un locale con un contratto d’affitto anche buono, ma vicino (a due/tre anni) dalla scadenza, sarebbe senz’altro il caso di farselo rinnovare, magari anche ad un canone un pochino più alto, ma che ci metta al riparo da problemi grossi, come quello di vedersi raddoppiare il canone o, addirittura, di farsi buttar fuori… un consiglio per contrattare il canone poi, ci viene da alcuni agenti immobiliari: dichiararsi pronti (e farlo) a versare alcuni mesi di caparra, può dimostrare la nostra solidità e quindi a quindi aiutarci a strappare un prezzo più basso in un mercato pieno di gestori economicamente molto instabili…

Questo accorgimenti metterebbe quindi il proprietario dell’immobile al riparo, almeno per un po’ di tempo, dal rischio che il gestore non paghi l’affitto; ma anche il gestore deve tutelarsi, soprattutto nel caso che il proprietario dell’immobile non sia una persona fisica, ma una società; il suo fallimento potrebbe portare all’asta anche il fondo commerciale dove abbiamo aperto la nostra attività.
Infine a non pagare, anzi a non aver pagato, potrebbe essere il vecchio proprietario, nel caso rilevassimo un’attività. In questo caso non sarebbe la prima volta che il proprietario delle mura decidesse di non farci aprire finchè non abbiamo saldato il debito della vecchia gestione. Da farsi venire i capelli bianchi! Soluzione? Fare indagini, e parlare con il proprietario prima dell’acquisto…