Come Funziona L’affitto D’azienda per Bar

Cos’è l’affitto d’azienda per un ristorante o per un bar? Come si calcola il canone e che durata ha? Come si prepara il contratto? Vediamolo in questo post…

 

 

Abbiamo un bar, vogliamo liberarci , magari per esplorare nuove possibilità, ma senza veramente venderlo… Oppure vogliamo prendere un bar o un ristorante, però, per il momento, solo per valutare un eventuale impegno imprenditoriale in questo campo, senza farsi ancora carico di un grosso investimento finanziario ed emotivo. Insomma, non vorremmo comprare, ma affittare un bar, come si fa?

Bene, è il momento di conoscere ad una forma di accordo particolare, ed è il momento di capire come funziona il contratto affitto d’azienda per bar.

Il concetto di affitto di locale non è difficile: semplicemente, invece che portare avanti una trattativa sull’acquisto del locale (abbiamo visto tutti i passaggi su cosa controllare per acquisto di un locale in questo post) operazione che richiede un alto esborso e che ci carica pienamente della responsabilità di gestione, fallimento o altro, ci limiteremo a subentrarvi nella gestione, per un periodo limitato e quindi con una responsabilità, sopratutto emotiva e finanziaria, molto minore. Ok, molto bello, ma per legge l’affitto d’azienda come funziona?

IL CONTRATTO D’AFFITTO D’AZIENDA PER LEGGE: CONDIZIONI E DURATA

Il contratto affitto d’azienda bar è, come le altre forme di affitto d’azienda, poco regolato dalla legge, l’articolo 2562 del codice civile dice solo che:

        “L’usufruttuario (chi la prende in affitto) dell’azienda deve esercitarla sotto la ditta che la contraddistingue. Egli deve gestire l’azienda senza modificarne la destinazione e in modo da conservare l’efficienza dell’organizzazione e degli impianti e le normali dotazioni di scorte. Se non adempie tale obbligo o cessa arbitrariamente dalla gestione dell’azienda, si applica l’art. 1015 [cessazione dell’usufrutto]. La differenza tra le consistenze d’inventario all’inizio e al termine dell’usufrutto è regolata in danaro, sulla base dei valori correnti al termine dell’usufrutto”.

Da questa scarsa normativa ricadono due elementi che ci interessano:

1. Ci si regola in base ad un accordo fra le parti, più che in base alla legge.
2. Si stende un contratto più dettagliato possibile, per evitare malintesi, operazioni discutibili e futuri problemi.

Ecco, il contratto: per chi sta cercando di capire come funziona il contratto di affitto di azienda per ristorante o bar, è sicuramente utile poter vedere e valutare un fac simile di contratto affitto azienda per bar.

Per questo vi abbiamo preparato un contratto tipo, tratto dal sito laleggepertutti.it che ringraziamo. Potete scaricare il fac-simile qui: CONTRATTO D’AFFITTO D’AZIENDA PER BAR

Resta chiaro che il facsimile di contratto di affitto per ristoranti e bar che trovate andrà poi adattato e modificato in base al vostro contesto e alle vostre finalità.

Quale può essere la durata del contratto per l’affitto di azienda di un bar o ristorante? La legge, lo avete capito, non regola nemmeno questo elemento, quindi anche qui sarà compito nostro e del commercialista che ci segue individuare la “finestra” di tempo che sarà più utile per i nostri scopi. Questa finestra potrebbe essere di un’anno/un’anno e mezzo, nel caso volessimo “provare” un locale che pensiamo di acquistare successivamente (parleremo dopo le concetto di affitto d’azienda a riscatto) così c0me potrebbe essere di una semplice estate, nel caso stessimo valutando un locale stagionale, per esempio un lido con attività di ristorazione.

L’AFFITTO DI AZIENDA A RISCATTO  (O RENT TO BUY)

 

 

Una formula molto interessante, e abbastanza utilizzata anche nel mondo della ristorazione, è quella del cosiddetto “acquisto a riscatto” o, in inglese “rent to buy” (che possiamo tradurre letteralmente come “affitta per comprare”.

Potremmo definirlo come un “rodaggio” all’acquisto vero e proprio. In pratica si procede come un normale affitto d’azienda, quindi con il versamento di un’affitto mensile ma dopo un determinato periodo (di solito meno di tre anni) alla scadenza del contratto, si ha l’opzione all’acquisto del locale, e le cifre che avremo versato come affitto verranno conteggiata come già pagate per l’acquisto finale.

In pratica, se il locale sarà quello giusto per noi, metteremo una parte dei soldi che versiamo per l’affitto in una sorta di “salvadanaio”. Secondo la normativa più utilizzata (accordi diversi a parte) chi chi prende in affitto il locale versa all’affittante-venditore un’anticipo pari a circa il 30% del prezzo concordato per la successiva vendita (prezzo che rimane bloccato come pattuito) e mensilmente versa l’affitto, che in parte sarà calcolato come affitto e in parte verrà, appunto, accantonato per il successivo perfezionamento dell’acquisto del locale .

QUANTO COSTA UN AFFITTO DI AZIENDA PER BAR?

Di per se, il costo per un contratto di affitto di azienda è zero se è redatto in forma di scrittura privata; altre volte invece, sopratutto se nella forma di preliminare di acquisto bar potrebbe richiedere una visita da un Notaio.

Valutazione chiaramente molto importante è semmai quella legata al canone mensile di bar in affitto d’azienda. Si tratta di un elemento che va stimato con attenzione sia da parte chi concede il locale in affitto sia chi vi subentra.

Vincenzo, un barista torinese che ha dato in gestione due dei suoi tre locali, riassume il concetto così:

   “Fissare il canone di affitto d’azienda per un bar è un esercizio di ragionevolezza e di onestà. Da parte di chi cede il locale ci deve essere assoluta trasparenza su incassi e spese del locale, in modo da permettere una valutazione più corretta possibile da parte di chi prende il locale in gestione. Da parte di quest’ultimo sarà fondamentale evitare entusiasmi (magari dovuti alla inesperienza) e avere un quadro più possibile consapevole di quelli che potranno ragionevolmente essere i margini dell’attività; questo per evitare di fissare un canone superiore alle possibilità del locale, cosa che ci porterebbe inevitabilmente ad essere in difficoltà dopo pochi mesi, creando attriti e discussioni con il proprietario della attività.”

Da parte nostra è difficile fissare dei parametri, che andrebbero ragionati all’interno di un corretto business plan (in questi post trovate i nostri consigli per la stesura di questo documento fondamentale) e dovranno tenere conto dell’eventuale pagamento di un affitto anche per le mura (come avviene nella maggior parte dei casi) e di eventuali debiti che vengono ripagati (magari a banche o aziende di arredamento) in rate mensili.

DUE CONSIGLI PRATICI…

 

 

… Per chi concede il locale in gestione:

Cercate di scegliere una persona seria, non solo che paghi l’affitto, ma che sia anche in grado di gestire bene il locale, senza rovinarne l’immagine, altrimenti, alla fine del contratto, tornerete in possesso di un mucchio di macerie.

Non dimenticate che anche se è normalmente previsto l’obbligo, da parte di chi prende il locale, di subentrante nel pagamento di eventuali canoni di affitto dei locali dove si svolge l’attività, in caso di mancato pagamento da parte di quest’ultimo la legge prevede la solidarietà (obbligatoria) dell’affittante. Quindi potreste trovarvi a pagare le rate dell’affitto per il locale che non state gestendo!!

 

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