Il contratto di affitto azienda per bar, come funziona?

Abbiamo un bar, vogliamo liberarci , magari per esplorare nuove possibilità, ma senza veramente venderlo… Oppure vogliamo prendere un bar o un ristorante, però, per il momento, solo per valutare un eventuale impegno imprenditoriale in questo campo, senza farsi ancora carico di un grosso investimento finanziario ed emotivo. Insomma, non vorremmo comprare, ma affittare un bar, come si fa?

Bene, è il momento di conoscere ad una forma di accordo particolare, ed è il momento di capire come funziona il contratto affitto d’azienda per bar.

Il concetto di affitto di locale non è difficile: semplicemente, invece che portare avanti una trattativa sull’acquisto del locale (abbiamo visto tutti i passaggi su cosa controllare per acquisto di un locale in questo post) operazione che richiede un alto esborso e che ci carica pienamente della responsabilità di gestione, fallimento o altro, ci limiteremo a subentrarvi nella gestione, per un periodo limitato e quindi con una responsabilità, sopratutto emotiva e finanziaria, molto minore. Ok, molto bello, ma per legge l’affitto d’azienda come funziona?

IL CONTRATTO D’AFFITTO D’AZIENDA PER LEGGE: CONDIZIONI E DURATA

Il contratto affitto d’azienda bar è, come le altre forme di affitto d’azienda, poco regolato dalla legge, l’articolo 2562 del codice civile dice solo che:

        “L’usufruttuario (chi la prende in affitto) dell’azienda deve esercitarla sotto la ditta che la contraddistingue. Egli deve gestire l’azienda senza modificarne la destinazione e in modo da conservare l’efficienza dell’organizzazione e degli impianti e le normali dotazioni di scorte. Se non adempie tale obbligo o cessa arbitrariamente dalla gestione dell’azienda, si applica l’art. 1015 [cessazione dell’usufrutto]. La differenza tra le consistenze d’inventario all’inizio e al termine dell’usufrutto è regolata in danaro, sulla base dei valori correnti al termine dell’usufrutto”.

Da questa scarsa normativa ricadono due elementi che ci interessano:

1. Ci si regola in base ad un accordo fra le parti, più che in base alla legge.
2. Si stende un contratto più dettagliato possibile, per evitare malintesi, operazioni discutibili e futuri problemi.

Ecco, il contratto: per chi sta cercando di capire come funziona il contratto di affitto di azienda per ristorante o bar, è sicuramente utile poter vedere e valutare un fac simile di contratto affitto azienda per bar.

Per questo vi abbiamo preparato un contratto tipo, tratto dal sito laleggepertutti.it che ringraziamo. Potete scaricare il fac-simile qui: CONTRATTO D’AFFITTO D’AZIENDA PER BAR

Resta chiaro che il facsimile di contratto di affitto per ristoranti e bar che trovate andrà poi adattato e modificato in base al vostro contesto e alle vostre finalità.

Quale può essere la durata del contratto per l’affitto di azienda di un bar o ristorante? La legge, lo avete capito, non regola nemmeno questo elemento, quindi anche qui sarà compito nostro e del commercialista che ci segue individuare la “finestra” di tempo che sarà più utile per i nostri scopi. Questa finestra potrebbe essere di un’anno/un’anno e mezzo, nel caso volessimo “provare” un locale che pensiamo di acquistare successivamente (parleremo dopo le concetto di affitto d’azienda a riscatto) così c0me potrebbe essere di una semplice estate, nel caso stessimo valutando un locale stagionale, per esempio un lido con attività di ristorazione.

L’AFFITTO DI AZIENDA A RISCATTO  (O RENT TO BUY)

Come funziona prendere in affitto un bar? Vediamolo…

Una formula molto interessante, e abbastanza utilizzata anche nel mondo della ristorazione, è quella del cosiddetto “acquisto a riscatto” o, in inglese “rent to buy” (che possiamo tradurre letteralmente come “affitta per comprare”.

Potremmo definirlo come un “rodaggio” all’acquisto vero e proprio. In pratica si procede come un normale affitto d’azienda, quindi con il versamento di un’affitto mensile ma dopo un determinato periodo (di solito meno di tre anni) alla scadenza del contratto, si ha l’opzione all’acquisto del locale, e le cifre che avremo versato come affitto verranno conteggiata come già pagate per l’acquisto finale.

In pratica, se il locale sarà quello giusto per noi, metteremo una parte dei soldi che versiamo per l’affitto in una sorta di “salvadanaio”. Secondo la normativa più utilizzata (accordi diversi a parte) chi chi prende in affitto il locale versa all’affittante-venditore un’anticipo pari a circa il 30% del prezzo concordato per la successiva vendita (prezzo che rimane bloccato come pattuito) e mensilmente versa l’affitto, che in parte sarà calcolato come affitto e in parte verrà, appunto, accantonato per il successivo perfezionamento dell’acquisto del locale .

QUANTO COSTA UN AFFITTO DI AZIENDA PER BAR?

Di per se, il costo per un contratto di affitto di azienda è zero se è redatto in forma di scrittura privata; altre volte invece, sopratutto se nella forma di preliminare di acquisto bar potrebbe richiedere una visita da un Notaio.

Valutazione chiaramente molto importante è semmai quella legata al canone mensile di bar in affitto d’azienda. Si tratta di un elemento che va stimato con attenzione sia da parte chi concede il locale in affitto sia chi vi subentra.

Vincenzo, un barista torinese che ha dato in gestione due dei suoi tre locali, riassume il concetto così:

   “Fissare il canone di affitto d’azienda per un bar è un esercizio di ragionevolezza e di onestà. Da parte di chi cede il locale ci deve essere assoluta trasparenza su incassi e spese del locale, in modo da permettere una valutazione più corretta possibile da parte di chi prende il locale in gestione. Da parte di quest’ultimo sarà fondamentale evitare entusiasmi (magari dovuti alla inesperienza) e avere un quadro più possibile consapevole di quelli che potranno ragionevolmente essere i margini dell’attività; questo per evitare di fissare un canone superiore alle possibilità del locale, cosa che ci porterebbe inevitabilmente ad essere in difficoltà dopo pochi mesi, creando attriti e discussioni con il proprietario della attività.”

Da parte nostra è difficile fissare dei parametri, che andrebbero ragionati all’interno di un corretto business plan (in questi post trovate i nostri consigli per la stesura di questo documento fondamentale) e dovranno tenere conto dell’eventuale pagamento di un affitto anche per le mura (come avviene nella maggior parte dei casi) e di eventuali debiti che vengono ripagati (magari a banche o aziende di arredamento) in rate mensili.

DUE CONSIGLI PRATICI…

Quanto costa l’affitto azienda di un ristorante? Vediamolo in questo post…

… Per chi concede il locale in gestione:

Cercate di scegliere una persona seria, non solo che paghi l’affitto, ma che sia anche in grado di gestire bene il locale, senza rovinarne l’immagine, altrimenti, alla fine del contratto, tornerete in possesso di un mucchio di macerie.

Non dimenticate che anche se è normalmente previsto l’obbligo, da parte di chi prende il locale, di subentrante nel pagamento di eventuali canoni di affitto dei locali dove si svolge l’attività, in caso di mancato pagamento da parte di quest’ultimo la legge prevede la solidarietà (obbligatoria) dell’affittante. Quindi potreste trovarvi a pagare le rate dell’affitto per il locale che non state gestendo!!

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Un bar nell’aeroporto di Salt Lake City, negli Stati Uniti

Ad uno dei nostri corsi di caffetteria abbiamo recentemente avuto come partecipante un barista di lungo corso, con una gran voglia di rimettersi in gioco e con una particolarità: lavora come barista in un medio aeroporto italiano. Non potevamo perdere l’occasione per intervistarlo e capire da lui come si entra, da baristi o da imprenditori, nel business dei bar aeroportuali.

D. Cominciando questa intervista, in cui non sveleremo la tua identità, vorremmo chiederti, intanto, come e se si può aprire un bar in aeroporto.
R. In teoria sì, in pratica la ristorazione negli aeroporti italiani e in mano a due grandi compagnie, Cremonini e My chef, fra le poche a potersi permettere i parametri richiesti da molti aeroporti commerciali, ad esempio il fatto di aver fatturato, l’anno precedente, almeno 2 milioni di Euro e di poter mettere a disposizione, per ogni dipendente, una fideiussione bancaria pari al suo stipendio per un certo numero di anni.

Fuori da queste regole rimangono i piccolissime aeroporti, magari per il volo turistico, per i superleggeri o frequentati dalle scuole di paracadutismo.

D. Parametri non certo alla portata del piccolo bar con una gestione familiare. Ci sono altre regole e standard di servizio imposti dalla direzione dell’aeroporto?
R. Chiaro che chi deve prendere il volo sente sempre una certa urgenza, viene perciò richiesto che l’organizzazione del bar sia tale (numero di dipendenti e semplicità delle preparazioni/efficienza) sia tale da evitare o comunque limitare al massimo le code. E’ quindi richiesto un grado standard di pulizia (i cui termini e parametri sono di solito fissati in contratto, dalle condizioni dei tavoli alle divise del personale). Poi c’è l’aspetto dei prezzi.

Una caffetteria nell’aeroporto di Mumbai, in India

D. Sono piuttosto alti negli aeroporti, come sono regolati?
R. Dobbiamo tener presente che in molti aeroporti la direzione chiede a chi prende in gestione il bar royalties anche del 26%, che comprendono l’affitto ma non le utenze. E’ quindi sia nell’interesse del gestore del bar che di quello dell’aeroporto avere prezzi più alti possibili; in questo modo, in assenza di concorrenza come capita di solito negli aeroporti, o addirittura con “accordi di cartello” fatti in modo che tutti i locali abbiano gli stessi prezzi, è possibile “spennare” più possibile il viaggiatore, con panini a cinque Euro e toast a 4.30€

D. Mi sembra che questa dinamica sui prezzi si sia esasperata negli ultimi anni…
R. Dobbiamo tener conto che gli aeroporti adesso hanno costi molto più alti, per esempio per la sicurezza, e non potendo alzare più di tanto le tasse aeroportuali (altrimenti le compagnie low cost se ne vanno) cercano altri fondi, per esempio le royalties del bar.
Sono dinamiche, però, che se funzionano nei pochi grandi aeroporti internazionali non vanno altrettanto bene nei piccoli aeroporti low cost, dove il numero di scontrini al bar diminuisce con l’aumento dei prezzi, e i viaggiatori si portano il panino da casa.

D. Fino ad adesso abbiamo parlato dei gestori dei bar, ma come si sta da dipendenti?
R. Non così bene. Il contatto con il pubblico è ridottissimo e per niente gratificante. Prima dicevamo come per i manager sia importante alzare più possibile i fatturati. Curare il cliente è solo un optional. L’inquadramento è quello minimo del pubblici esercizi, al 5° livello.

D. A proposito di clienti, immagino che capiti di servire personaggi, in un aeroporto…
R. Siii, spesso! Nel recentissimo periodo posso mettere in conto incontri con l’allenatore Cosmi, con Lapo Elkan (gran chiacchierone) e il cantante Zucchero (che a quanto pare aveva un debole per le cassiere…) ma un tipo di clientela particolare sono gli anziani, che sfruttando l’aria condizionata (e il movimento cosmopolita che anima gli aeroporti, certamente più divertente di quello di un supermercato) e vengono a passarci il pomeriggio…

Prendere un bar in gestione è come comprarne uno e richiede esattamente gli stessi passaggi, salvo naturalmente il fatto che non si acquista e quindi l’investimento è molto più contenuto. Per il resto gli obblighi sono gli stessi e nel periodo in cui il bar è sotto la nostra gestione siamo noi ad essere interamente responsabili. Vediamo in questo post quali sono i passaggi e le leggi per prendere un bar o un ristorante in gestione, o affitto d’azienda.

Il primo passo resta quello di avere un’impresa, una società o una ditta individuale, che possa firmare con il proprietario il contratto di gestione.

Prima della firma naturalmente sarà opportuno fare tutte le valutazioni, esattamente come se volessimo comprare il locale. Si comincia valutando se il locale non presenta problemi sanitari o igienici, se le attrezzature sono in ordine e se registri e libri contabili sono in ordine e permettono una valutazione corretta e veritiera degli incassi.

Su questi incassi dovrà essere preparato il business plan, cioè la valutazione incassi-spese che dovrà essere scrupolosa e prudente, e che ci dirà, cifre alla mano, se è il caso di continuare in questo progetto (se il Business plan non torna prestate attenzione, potrebbe essere molto pericoloso!).

Nel preparare il business plan per un bar in gestione dovremo immettete nel calcolo anche gli investimenti per eventuali trasformazioni del locale che avete in mente. Questo calcolo, naturalmente, dovrà tener conto anche dell’affitto di gestione, vale a dire della cifra mensile che dovremo dare al proprietario del bar. Questa cifra può e deve essere contrattata proprio sulla base di questo business plan, che potrà dirci che cifra il bar sarà in grado di pagare con i suoi incassi permettendoci di gestire il locale  e nello stesso tempo di metterci in tasca un buon stipendio. Alla stesura del business plan viene dedicata un ampia parte dei nostri corsi di bar management e gestione dei bar.

Una volta fatti questi controlli, se siamo decisi ad andare avanti, firmeremo, di solito da un notaio, l’accordo in cui la gestione del bar passa a noi.

Da quel momento debiti, problemi con il personale, fiscalità, gestione dei fornitori e responsabilità verso terzi ricadono interamente su di noi, che dovremo quindi ottemperare sia all’HACCP sia alle leggi sulla sicurezza.

Se avete bisogno di mettere in fila tutti gli aspetti tecnici, burocratici, legislativi e di marketing  per l’apertura di un bar, prendete parte alla giornata full immersion di apertura e marketing di bar e locali che trovate su questa pagina, e magari portate anche piantine, bilanci e indicazioni del locale che state valutando, potrete valutarli gratuitamente a fine corso con i responsabili del nostro gruppo.