Comprare un bar è una decisione che va presa attentamente, dopo molti controlli e verifiche.
Decidere di rilevarne uno, e di non partire dunque con un locale nuovo, è una scelta più semplice e permette anche qualche sicurezza in più sugli incassi visto che un bar già attivo offre una “storicità” nei suoi incassi.
Cominciamo a cercare il nostro locale, vediamo annunci di bar in vendita, contattiamo agenzie immobiliari o chiediamo direttamente ai proprietari di locali che ci fanno vedere gli esercizi; dobbiamo stare in campana, e, se il locale come prima impressione ci piace, cominciare a guardare i dettagli.
Controllate le eventuali macchie di umidità, potrebbero rivelare problemi all’impianto idraulico che ci costringerebbero a spaccare muri. Spostate mobili e frighi per guardare anche dietro. Fatevi spiegare come sono posizionate e dove scaricano le fosse biologiche, se presenti; fate anche venire un vostro amico idraulico per valutarle. Guardate se riscaldamento e aria condizionata funzionano e non fanno rumori molesti o vibrazioni. Attenti a funzionamento, tiraggio, pulizia e vibrazioni delle canne fumarie. Non è detto che questo tipo di problemi debbano farvi abbandonare l’affare, ma potrete valutare se cercare di scalare il costo della riparazione sul prezzo finale. Attenti anche ad eventuali crepe, quelle sì che potrebbero essere segno di problemi strutturali mooooolto preoccupanti.
Ancora. Controllate l’arredo che volete tenere. il bancone del bar regge? I frighi tengono la temperatura? Sono molto umidi? Le eventuali celle frigo? E le attrezzature di cucina, ci sono segni di ruggine?
Fatevi dare (e guai se accampano scuse) le planimetrie e le certificazioni dell’impianto gas e elettrico. Verificate bene scadenze e revisioni.
Fatevi mostrare i libri contabili per dimostrare l’incasso dichiarato. Talvolta potrebbe essere opportuno rimanere qualche giorno alla cassa con il proprietario del locale per fare ulteriori verifiche.
Gironzolate nel quartiere, cercate di scoprire i rapporti di vicinato, ma, se volete un consiglio, non dite che lo comprerete voi, fate i neutrali…
Fate verifiche sulla società di cui vorreste rilevare il locale. Ha debiti? Istanze di fallimento? cause con i dipendenti? Questi problemi potrebbero ricadere su di voi: e quando avete deciso che bar acquistare, iniziate a lavorare sodo: la vostra avventura inizia da qui!
32 Responses to “Comprare un bar: cosa controllare di un bar in vendita” Leave a reply ›
salve volevo chbiedere se ci sono dei parametri matematici per stabilire il valore di una licenza di un bar. alla mia compagna hanno chiesto 100.000 euro per la cessione della licenza di un bar con relativo bancone e volevo capire se il prezzo e' caro o meno. non voglio che prenda una bidonata. c'e' un'esperto a cui rivolgersi per stimare il valore di una licenza una consulenza in tal senso professionale anche a pagamento ?
grazie daniele
Ciao Daniele,
gli elementi principali che formano il prezzo di un’azienda sono tre: le merci, le attrezzature e/o gli arredi e l’avviamento.
Le merci si pagano al prezzo di costo, solo se commerciabili, a seguito dell’inventario che le parti redigono poco prima di sottoscrivere l’atto notarile di compravendita. Non è necessario allegare l’inventario all’atto, ma è conveniente, soprattutto per il venditore, dichiarare in modo specifico l’importo incassato per le merci, non avendo per quei prodotti conseguito alcun utile. L’acquirente avrà anch’egli la convenienza di non pagare l’IVA sulle merci, ma solo l’imposta di registro, pari al 3%.
Le attrezzature e gli arredi si valutano sulla base del costo di acquisto, della loro conservazione e della loro funzionalità. Soprattutto gli arredi, quasi sempre fatti su misura, vedono ridursi velocemente il loro valore commerciale, tanto che negli atti di compravendita spesso vengono dichiarati in percentuale contenuta rispetto all’avviamento, a seconda di quale quota di ammortamento fiscale è ancora eventualmente a disposizione del venditore.
L’incidenza del valore delle attrezzature e degli arredi sul prezzo totale dell’azienda, varia a seconda del tipo di esercizio. In alcune attività artigianali come le lavanderie, le gelaterie, le pizzerie da asporto e i panifici, quando il volume d’affari è basso, il valore delle attrezzature può anche superare quello dell’avviamento. La stessa cosa vale per gli esercizi pubblici che hanno rinnovato completamente il locale negli ultimi 4 o 5 anni, spendendo mediamente dai 100 ai 300 milioni, in ragione del proprio giro d’affari.
L’avviamento commerciale è il fattore più importante dei tre, il più difficile da valutare. Rappresenta il risultato della gestione di un’azienda, quello che quantifica complessivamente la somma dei vari elementi che la costituiscono. Naturalmente, l’avviamento commerciale ha maggior valore quanto più è ripetuta e consolidata negli anni l’attività dell’azienda, ancor meglio se con una propensione alla crescita. Per quantificarlo è necessario fare un’analisi approfondita. Non basta basarsi su documenti ufficiali, dichiarazioni dei redditi, dichiarazioni IVA, bilanci ecc. E, soprattutto, è utile, per chi è intenzionato ad acquistare un esercizio, redigere un conto economico personale, fatto sulla base di verifiche mirate. In particolar modo, è importante contattare i fornitori per conoscere il quantitativo e il tipo di merce acquistata in un anno, la sua percentuale di ricarico e controllare poi quanta ne è restata in magazzino. Accertarsi, poi, del quantitativo di merce venduta nei periodi di sconti programmati e con quale ricarico. La maggior parte degli esercizi pubblici, invece, per la natura dei prodotti somministrati, registra degli incassi che si ripetono settimanalmente in maniera costante. Seguendo il locale per alcuni giorni, è possibile fare un conteggio degli incassi e prendere visione della gran parte della clientela.
Il potenziale acquirente non sarà comunque costretto a calcolare gli utili del venditore alla lira, perché difficilmente potrà ripetere lo stesso risultato. È, invece, importante capire in che misura l’avviamento sia frutto delle capacità proprie dell’azienda di produrre reddito e quanto, invece, dipenda dall’abilità personale del suo proprietario. Le capacità e le potenzialità oggettive dell’azienda hanno maggior valore perché interamente trasferibili. Sono costituite dalla sua posizione, dalla superficie di vendita, dal numero delle vetrine, dal contratto di locazione, dalla storicità delle insegne, dai marchi trattati e soprattutto dal bacino d’utenza nel quale è inserita.
Per una giusta valutazione ti consiglio ti contattare un bravo commercialista.
Saluti. mimmo
Salve... riguardo al prezzo mi sono stati chiesti 35000,00 euro (specifico ke si tratta di un piccolo bar in piccolo paese) x acquisire un bar in vendita ...quindi questo prezzo è riferito all'avviamento visto ke le attrezzature sono poco valorose ( bancone in mattoni e 2 banco frigo))..
Mi ha inoltre assicurato ke il guadagno mensile è di 2500 euro netti...(senza farmi vedere la sua contabilità e i bilanci)
Vorrei chiedervi come faccio a capire se questo prezzo è buono oppure è molto alto x acquisire una licenza??? In base a che cosa ha valutato il venditore l'imposizione di questo prezzo?
Ho paura di prendere una fregatura su un bar ke sembra quasi fallire...
grazieeee
Ciao Massimo,
quello che consiglio sempre e' di non peccare troppo di faciloneria. Non puoi fidarti di nessun venditore che ti garantisce un guadagno mensile netto di 2500€,senza farti avere nessun tipo di documentazione. Per essere certo del guadagno, non devi far altro che controllare i libri contabili,e le relative fatture d'acquisto ed eventualmente se esiste del black,devi affiancare per almeno due giornate intere colui che sta alla cassa e controllare l'effettivo incasso.
Non ti avventurare senza prima aver fatto bene i calcoli:
Saluti. mimmo
salve
sto scivendo spesso in questo forum e sono felice che voi mi date ogni volta degli ottimi consigli;
il mio problema ora come ora è che vedendo tutto dichiarazioni del reddito,certificati di agibilita,spese e tasse varie non ho la certezza di aprire un locale(subingresso di un bar gia avviato).
ora vi spiego spero la mia storia:ho 28 anni e sono attualmente in cigs con la possibilita di andare in mobilita.questo bar che andro a rilevare nella dichiarazione dei redditi del 2008 riporta in base a quello che mi interessa i seguenti dati:ricavi 80000,00€ costi food 19000,00€ costi bollette (luce,acqua,tarsu,rai,sky,siae,commercialista,ccna) 13000,00€.ora in base a queste indicazioni devo fare una valutazione per me,cioe prendo gli stessi ricavi e poi da qui sottraggo le bollette,i costi food,l'inps x2 persone(me e mia moglie),affitto mura(7200 annui),mutuo x 7 anni(6600 annui);
ricavi 80000 -costi 51000 circa=reddito 29000€ circa=tolte le tasse 10000€ circa a persona annui,e qui ci siamo,vedendo questo posso dedurre che al mese e di circa 850€.
se è cosi mi potrebbe andare bene perche in fin di conti riportiamo a casa almeno 1700€ al mese io e mia moglie.
prezzo 55000€ per l'attivita.
x usufruire del mutuo devo aprire la partita iva ed iscrivermi alla camera di commercio;
se faccio questo poi non perdo la cigs ed eventuale mobilita??? posso fare queste due procedure prima e poi in secondo momento circa 2mesi dopo che mi hanno dato il mutuo usufruire della mobilita e percepire quest'ultimo in un'unica soluzione;
i tempi per percepire il mutuo sono 2 mesi,i tempi per percepire la mobilita sono 4 mesi;
premetto che il venditore sta premendo molto sul fatto di stipulare un compromesso di vendita(qui mi puzza)
ora mi sono fatto un conteggio cioe se per fare 80000 io al giorno dovrei fare circa 260€
negli ultimi 3 giorni sono andato 1 ora prima di chiudere e con la scusa di un caffe ho visto il n° di scontrini effettuati,172,142,154.il mio dubbio è :ma mettendo 1€,1,50€ a scontrino saranno circa in media 150 200€ totale di ricavo giornaliero(qui mi puzza di incassi molto bassi);
allora dopo questo mi sto scoraggiando sul fatto di acquistare questo bar
cosa mi potete consigliare???
Ciao Francesco,
facendo un po' di calcoli ti dico subito che il valore dello scontrino medio si effettua,moltiplicando il costo di un caffe' per 1,80. Costo caffe' 0,90 x 1,80=1,62 x il numero di scontrini giornaliero 160 = 259€. Quindi direi che fino qua' ci siamo. Devi solo accertarti se c'e' la possibilita' di fare un po' di black. A me non sembra un grandissimo affarone, ma se ti accontenti di guadagnare la cifra che mi hai citatato non vedo perche' non dovresti avventurarti.
Buon lavoro .mimmo
Salve, ho una domanda da porvi: Io e altre due mie amiche abbiamo intenzione di prendere in gestione per un anno un bar a Lecce e poi eventualmente acquistarlo. Quali adempimenti dobbiamo fare? Bisogna formare una società? Se si, quale conviene? Quindi apertura partita Iva e iscrizione alla CCIAA??
Grazie
Ciao Francesca,
benvenuta nel blog. Per prendere un bar in affitto d'azienda, per un periodo di un solo anno, non so se ti conviene costituire una societa. Poi se decidete di diventare proprietarie, si puo' valutare quale tipo di societa' sara' meglio costituire. Per i vari adempimenti,oltre all'iscrizione CCIAA, e avere una partita IVA, almeno una di voi dovra' frequentare i vari corsi obbligatori,per gestire l'attivita'. Parlane con un bravo commercialista e per tutta la parte burocratica, ti consiglio di rivolgerti presso la CONFESERCENTI o CONFCOMMERCIO.
IN bocca al lupo. mimmo
Salve Mimmo! credo che questo blog mi possa eseere molto utile. Volevo chiederti, io e mio fratello siamo intenzionati nel comprare un bar in paese, gli hanno detto che il costo totale è di 200000 euro, che hanno dei ricavi settimanali di 3500 euro circa (incluso il black). Il problema è capire sopratutto i costi di avviamento dell'attivita, cio che bisogna spendere, cosa bisogna fare, cosa conviene società oppure ....?. Sai a chi potremo rivolgerci senza dover spendere in commercialista?. Noi abitimo in lombardia, precisamente in provincia di bergmo. Grazie di tutto.
Ciao Manuel,
innanzi tutto, la prima cosa che devi fare, e' accertarti che l'incasso dichiarato, sia veritiero. Puoi accertari, solamente affiancando,l'attuale gestore, per 2 o 3 giornate intere. Valuta se il locale sia idoneo,a livello d'attrezzatura,arredamento ed impiantistica. Altri costi che potresti sostenere ,sono; spese notarili, corsi(haccp,rls,antincendio),partita iva,iscrizione camera di commercio,il cui costo totale , potrebbe aggirarsi intorno ai 10.000€.
Se non vuoi rivolgerti ad un commercialista,ti consiglio associarti alla CONFCOMMERCIO o CONFESERCENTI,dove potranno comunicarti anche il calendario per gli eventuali corsi e consigliarti se sia preferibile,costituire una societa' oppure no.
In bocca al lupo. mimmo
vorrei sapere se l'iscrizione al rec una volta avuta dur per sempre....mi spiego avevo un bar negli anni 80 con regolare iscrizione al rec ora vorrei acquistarne un altro e mi dicono che l'iscrizione è sempre valida...vero?
Ciao Giorgio,
l'iscrizione al REC, e' come un titolo di studio,non ha scadenza, pero' informati presso la camera di commercio per eventuali aggiornamenti.
Saluti. mimmoi
BUONGIORNO, SONO MILENA DI ROVIGO.
IO E MIA COGNATA STIAMO PER ACQUISTARE UN BAR MA NESSUNA DELLE DUE HA IL REC. HO SENTITO CHE BASTEREBBE ANCHE SOLO L'ISCRIZIONE PER AVERE LA POSSIBILITA' DI APRIRE. NON VOGLIAMO COSTITUIRE SOCIETA' SOLO PER AVERE LA PROCURA. SAREBBE SOLO UN COSTO IN PIU'.
COME POSSIAMO FARE?
GRAZIE PER IL CONSIGLIO.
MILENA
Ciao Milena,
come abbiamo gia' detto in altri post il REC non esiste piu'.
Lo possiamo affermare con sicurezza così come lo afferma il Decreto Legge 223/2006, convertito poi nella 248 del 4.8.2006. Questa legge dice, più o meno testualmente, che il R.E.C. a livello nazionale è stato definitivamente soppresso: i requisisti per l’accesso al commercio alimentare e alla somministrazione di alimenti e bevande vengono accertati direttamente dai Comuni dove deve essere svolta l’attività. Se del REC si parla ancora è perchè i corsi (la parte più visibile quindi) sono stati di fatto inglobati nel sistema che ha sostituito il REC: i requisiti morali e professionali.
Quindi e' sufficiente che una di voi due frequenti i corsi obbligatori,senza necessariamente costituire una societa'.
Un caro saluto ed un grosso in bocca al lupo. mimmo
CIAO MIMMO,STO' FACENDO IL COSTO DI SOMMINISTRAZIONE PER RILEVARE UN BAR,E SINCERAMENTE NE HO GIA' ADDOCCHIATO UNO; MI CHIEDEVO,MA AL PREZZO DI VENDITA CHE DI SOLITO PROPONGONO,DEVO POI AGGIUNGERCI L'IVA? O C'E' SEMPLICEMENTE L'IMPOSTA DEL 3% SULL'AVVIAMENTO?
GRAZIE MILLE IN ANTICIPO!!!!
Ciao Giuseppe,
normalmente il prezzo di vendita di una qualsiasi attivita' commerciale, viene considerato comprensivo d'IVA,ma il venditore puo' stabilire un prezzo base, piu'l'imposta sul valore aggiunto.
L'imposta sostitutiva sull'avviamento e' una tassa ben diversa,che viene pagata in base al valore dichiarato.
Buon lavoro. mimmo
BUON GIORNO
IO E MIA MOGLIE VORREMMO RILEVARE UN BAR DA UNA SRL SULL'ORLO DEL FALLIMENTO.MI SPIEGO MEGLIO.
I SOCI NON PAGANO PIU' IL LEASING IMMOBILIARE E QUINDI HANNO PERSO IL POSSESSO DELL'IMMOBILE.
IL LCALE E' CHIUSO DA GENNAIO QUINDI RITENGO CHE ABBIANO PERSO L'AVVIAMENTO.
SONO 8 MESI CHE NON PAGANO LE CAMBIALI DI ACQUISTO DELL'ARREDAMENTO(LEGGE SABATINI).
NEL 2008 DAL BILANCIO RISULTA CHE IRICAVI SONO AMMONTATI A 150.000
IL LOCALE SECONDO LA MIA ESPERIENZA(NE HO AVUTO UNO PER DIECI ANNI) A ATICA PUO' RIPRENDERSI.
L'ARREDO HA 4 ANNI
IL PROPRIETARIO CHIEDE 60000/70000 EURO MA SECONDO ME NON DOVREI DARGLIENE PIU' DI DIECIMILA.
(LUI VORREBBE RECUPERARE I SUOI DEBITI FORNITOREE ARREDI ).
IO RISCHIO QUALCOSA A RILEVARE LA SUA LICENZA CON I SUOI FORNITORI?.
QUNTO PUO' VALERE L'ARREDAMENTO INDICATO A BILANCIO 54000 EURO?
POSSO BUTTARLO FUORI LUI E L'ARREDO EVENTUALMENTE SE FACCIO UN NUOVO CONTRATTO DI LASING.
E SE ATTENDESSI IL FALLIMENTO NON SAREBBE MEGLIO?
GRAZIE IN ANTICIPO PER LA RISPOSTA
Ciao Alessandro,
avendo gia' esperienza nel settore bar, fai benissimo ad avere tutti questi dubbi, ma in questi casi, entrando troppo nel legislativo, ti consiglio di rivolgerti ad un avvocato competente in materia, magari facendotelo consigliare dalla CONFESERCENTI o CONFCOMMERCIO.
In bocca al lupo. mimmo
GAZIE MIMMO PER LA RAPIDITA' DELLA RISPOSTA.
UN ULTIMO QUESITO.
IPOTIZZANDO CHE NON CI SIANO GRANE SOTTO , LA MIA IPOTESI DI PROPOSTA SI PUO' DEFINIRE CONGRUA?
GRAZIE ANCORA
..Alessandro,
una volta che ti sei accertato che non incorrerai in nessun rischio di rivalsa da parte dei fornitori, banche o creditori vari,credo che un bar che, come dici tu, e' riuscito a fare un incasso medio giornaliero, intorno ai 500€ valga sicuramente molto di piu' dei 10000€ che tu vorresti offrire.
Saluti. mimmo
salve,tra poco rilevero un bar avviato da 6 anni
il problema e riguardante il pagamento dell'affitto del locale,praticamente fino ad ottobre pago una certa quota (600€ al mese)a chi mi vende l'attivita,poi da ottobre in poi paghero (700€ al mese)allo zio di questo,perche lo ricompra dal nipote.quando andro a fare il rigito al notaio per l'acquisto dell'attivita poi il primo contratto d'affitto si andra ad annullare poi a novembre,quando lo zio compra il locale??devo rifare nuovamente il contratto d'affitto con lo zio oppure vale comunque il vecchio contratto d'affitto??
grazie
Ciao Francesco,
dovrai rifare nuovamente il contratto d'affitto solamente se quello stipulato dallo zio ed il nipote sara' scaduto, altrimenti il vecchio contratto sara' valido fino alla scadenza anche nel caso in cui cambiera' il gestore.
Buon lavoro. mimmo
ciao mimmo
in che senso "solamente se quello stipulato dallo zio ed il nipote sara' scaduto",non capisco cosa intendevi dire...ma se lo zio compra il locale,quale contratto scade tra lui e il nipote??
Ciao Francesco,
scusami, ma avendo letto in fretta la tua domanda, avevo capito tutta un'altra cosa.
Ora e' tutto piu' chiaro. Se, praticamente, il proprietario del locale diventera' una qualsiasi altra persona, si rifara' un nuovo contratto d'affitto, quindi prima di rilevare l'attivita', ti consiglio di chiarire bene, con lo zio, cio'che ha intenzione fare riguardo all'importo che dovrai pagare.
Saluti. mimmo
in pratica tutte le volte che il locale viene venduto l'affittuario dovra rifare tutte le volte il contratto d'affitto..quindi se all'inizio uno paghera ad esempio 100€ d'affitto al mese,ad ogni cambio padrone potrebbe essere cacciato oppure si potrebbe aspettare l'aumento dell'affitto anche arrivando oltre i 2000€ al mese...potrebbe succedere???sembra strano...
...Francesco,
se il locale viene venduto, il nuovo locatore subentra automaticamente a quello vecchio e il contratto di locazione,si rifara' di nuovo, ma la cifra da pagare mensilmente restera' invariata fino alla scadenza stipulata co il primo propritario. Non potrà essere richiesto nessun aumento.
L’eventuale richiesta di aumento del canone di locazione potrà essere fatta solamente nel caso in cui il locatore proponga la sottoscrizione di un nuovo contratto della durata di 4 + 4. Comunque vada, non potra' mai chiederti una cifra spropositata, in quanto esiste un indice istat.
Spero di esserti stato d'aiuto.
Saluti. mimmo
Salve, mi chiamo Stefania ho 29 anni.
Mio marito tanti anni fa ha lavorato presso un bar centralissimo della nostra citta come pasticcere, sporadicamente si trovava anche a chiudere e compilare il registro dei corrispettivi e questo bar in media incassava dai 500 ai 700€. Il proprietario poi ha avuto dei gravi problemi economici a causasua personale ha cominciato a nn pagare + i fornitori etc.. etc.. quindi anche il bar e' andata in malora.
Adesso lui vende il bar, ma i muri nn sono i suoi, e noi vorremmo prenderlo e ci stiamo affidando ad un commercialista che sta valutando la situazione, ma vista la sua situazione econimica come faccio a sapere che sul locale nn ci siano debiti che i macchinari nn siano stati ipotecati o pignorati?
Ringrazio anticipatamente
Ciao Stefania,
in questi casi non bisogna affatto peccare di faciloneria e quindi fai benissimo prendere le dovute precauzioni. Sicuramente il tuo commercialista sapra' come muoversi e quindi fara' fare tutte le visure necessarie,magari cercando anche informazioni tramite le banche con cui il proprietario ha lavorato. Se proprio, ne esce fuori che i debiti verso i fornitori o altri, sara' obbligato estinguerli il nuovo gestore,non vi rimane altro che proporre di detrarre l'importo(i debiti) dalla cifra che voi gli dovrete. Se non riesci a mettere in chiaro prima di prendere il bar, ti consiglio di lasciare perdere e cercarti un'altra attivita'.
In bocca al lupo. mimmo
ciao mimmo
ma se i debiti verso i fornitori riguardano il vecchio titolare dopo aver fatto il rogito dal notaio,con la clausola che l'attivita deve essere libera da debiti e crediti,come possono i fornitori rivalere sul nuovo titolare???
per vedere bene se il vecchio titolare ha i debiti,pignoramenti e quant'altro...quali sono le visure da fare???
Ciao Francesco,
per sapere se il vecchio gestore ha dei pignoramenti,basta richiedere una visura ipotecaria, presso la conservatoria dei registri immobiliari.
Saluti mimmo
Grazie mille caro Mimmo, mi hanno parlato di un CERTIFICATO LIBERATORIO da chiedere all'agenzia delle entrate e alla Serit (EQUITALIA X IL RESTO D'ITALIA).
Adesso vedo di farmi fare questi 2 certificati ma nn so quanto tempo passi...