Comprare un bar è una decisione che va presa attentamente, dopo molti controlli e verifiche.
Decidere di rilevarne uno, e di non partire dunque con un locale nuovo, è una scelta più semplice e permette anche qualche sicurezza in più sugli incassi visto che un bar già attivo offre una “storicità” nei suoi incassi.
Cominciamo a cercare il nostro locale, vediamo annunci di bar in vendita, contattiamo agenzie immobiliari o chiediamo direttamente ai proprietari di locali che ci fanno vedere gli esercizi; dobbiamo stare in campana, e, se il locale come prima impressione ci piace, cominciare a guardare i dettagli.
Controllate le eventuali macchie di umidità, potrebbero rivelare problemi all’impianto idraulico che ci costringerebbero a spaccare muri. Spostate mobili e frighi per guardare anche dietro. Fatevi spiegare come sono posizionate e dove scaricano le fosse biologiche, se presenti; fate anche venire un vostro amico idraulico per valutarle. Guardate se riscaldamento e aria condizionata funzionano e non fanno rumori molesti o vibrazioni. Attenti a funzionamento, tiraggio, pulizia e vibrazioni delle canne fumarie. Non è detto che questo tipo di problemi debbano farvi abbandonare l’affare, ma potrete valutare se cercare di scalare il costo della riparazione sul prezzo finale. Attenti anche ad eventuali crepe, quelle sì che potrebbero essere segno di problemi strutturali mooooolto preoccupanti.
Ancora. Controllate l’arredo che volete tenere. il bancone del bar regge? I frighi tengono la temperatura? Sono molto umidi? Le eventuali celle frigo? E le attrezzature di cucina, ci sono segni di ruggine?
Fatevi dare (e guai se accampano scuse) le planimetrie e le certificazioni dell’impianto gas e elettrico. Verificate bene scadenze e revisioni.
Fatevi mostrare i libri contabili per dimostrare l’incasso dichiarato. Talvolta potrebbe essere opportuno rimanere qualche giorno alla cassa con il proprietario del locale per fare ulteriori verifiche.
Gironzolate nel quartiere, cercate di scoprire i rapporti di vicinato, ma, se volete un consiglio, non dite che lo comprerete voi, fate i neutrali…
Fate verifiche sulla società di cui vorreste rilevare il locale. Ha debiti? Istanze di fallimento? cause con i dipendenti? Questi problemi potrebbero ricadere su di voi: e quando avete deciso che bar acquistare, iniziate a lavorare sodo: la vostra avventura inizia da qui!
2 Responses to “Comprare un bar: cosa controllare di un bar in vendita” Leave a reply ›
salve volevo chbiedere se ci sono dei parametri matematici per stabilire il valore di una licenza di un bar. alla mia compagna hanno chiesto 100.000 euro per la cessione della licenza di un bar con relativo bancone e volevo capire se il prezzo e' caro o meno. non voglio che prenda una bidonata. c'e' un'esperto a cui rivolgersi per stimare il valore di una licenza una consulenza in tal senso professionale anche a pagamento ?
grazie daniele
Ciao Daniele,
gli elementi principali che formano il prezzo di un’azienda sono tre: le merci, le attrezzature e/o gli arredi e l’avviamento.
Le merci si pagano al prezzo di costo, solo se commerciabili, a seguito dell’inventario che le parti redigono poco prima di sottoscrivere l’atto notarile di compravendita. Non è necessario allegare l’inventario all’atto, ma è conveniente, soprattutto per il venditore, dichiarare in modo specifico l’importo incassato per le merci, non avendo per quei prodotti conseguito alcun utile. L’acquirente avrà anch’egli la convenienza di non pagare l’IVA sulle merci, ma solo l’imposta di registro, pari al 3%.
Le attrezzature e gli arredi si valutano sulla base del costo di acquisto, della loro conservazione e della loro funzionalità. Soprattutto gli arredi, quasi sempre fatti su misura, vedono ridursi velocemente il loro valore commerciale, tanto che negli atti di compravendita spesso vengono dichiarati in percentuale contenuta rispetto all’avviamento, a seconda di quale quota di ammortamento fiscale è ancora eventualmente a disposizione del venditore.
L’incidenza del valore delle attrezzature e degli arredi sul prezzo totale dell’azienda, varia a seconda del tipo di esercizio. In alcune attività artigianali come le lavanderie, le gelaterie, le pizzerie da asporto e i panifici, quando il volume d’affari è basso, il valore delle attrezzature può anche superare quello dell’avviamento. La stessa cosa vale per gli esercizi pubblici che hanno rinnovato completamente il locale negli ultimi 4 o 5 anni, spendendo mediamente dai 100 ai 300 milioni, in ragione del proprio giro d’affari.
L’avviamento commerciale è il fattore più importante dei tre, il più difficile da valutare. Rappresenta il risultato della gestione di un’azienda, quello che quantifica complessivamente la somma dei vari elementi che la costituiscono. Naturalmente, l’avviamento commerciale ha maggior valore quanto più è ripetuta e consolidata negli anni l’attività dell’azienda, ancor meglio se con una propensione alla crescita. Per quantificarlo è necessario fare un’analisi approfondita. Non basta basarsi su documenti ufficiali, dichiarazioni dei redditi, dichiarazioni IVA, bilanci ecc. E, soprattutto, è utile, per chi è intenzionato ad acquistare un esercizio, redigere un conto economico personale, fatto sulla base di verifiche mirate. In particolar modo, è importante contattare i fornitori per conoscere il quantitativo e il tipo di merce acquistata in un anno, la sua percentuale di ricarico e controllare poi quanta ne è restata in magazzino. Accertarsi, poi, del quantitativo di merce venduta nei periodi di sconti programmati e con quale ricarico. La maggior parte degli esercizi pubblici, invece, per la natura dei prodotti somministrati, registra degli incassi che si ripetono settimanalmente in maniera costante. Seguendo il locale per alcuni giorni, è possibile fare un conteggio degli incassi e prendere visione della gran parte della clientela.
Il potenziale acquirente non sarà comunque costretto a calcolare gli utili del venditore alla lira, perché difficilmente potrà ripetere lo stesso risultato. È, invece, importante capire in che misura l’avviamento sia frutto delle capacità proprie dell’azienda di produrre reddito e quanto, invece, dipenda dall’abilità personale del suo proprietario. Le capacità e le potenzialità oggettive dell’azienda hanno maggior valore perché interamente trasferibili. Sono costituite dalla sua posizione, dalla superficie di vendita, dal numero delle vetrine, dal contratto di locazione, dalla storicità delle insegne, dai marchi trattati e soprattutto dal bacino d’utenza nel quale è inserita.
Per una giusta valutazione ti consiglio ti contattare un bravo commercialista.
Saluti. mimmo